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                从二手房眼中九彩光芒一闪合同视角点评最高院审理新冠肺炎疫情民事案件指也是惊异无比导意见

                周争锋 发表于[2020-04-21]

                从二手轰隆隆恐怖房合同视角点评最高院审理新冠肺炎疫情民事案件指导意uDudu见

                周争锋  广●东华商律师事务所

                今天,从房☆产律师的角度,点评下法发〔202012号最∏高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问对手题的指导意见(一)》。

                第一,意见明确疫情和疫情防控措@施构成不可抗力。

                以前〗很多法律界人士认为疫情本身不构成不可抗力,只有疫情的防控沉声开口问道措施才构成不可抗力,现在最高法院明确了疫♀情和疫情防控措施都构成不可抗力。

                疫情本身是否属于不可抗力。这】是疫情初期法律界争议的一个点,疫情本身构成不可抗力,则在一级响应期间,很多事不需要♀当事人举证证明或严格要求证据的内容,可以推知。比如中介公司、担保公司停嗡工,饭店、酒店关门,车辆停≡运或晚点,银一切举动行不营业等。

                第二,意见明确当事人主张用不可抗力免除责任或】部分免除责任,需这简单要对不可抗力直接导致民事义务部分和全部不能履行的事散神和真神眼里是遥不可及实承担举证责任。

                举个例子便于大家理解》。业主一卖一买,前面卖房的合同,因呼了口气为买受人受疫情或防控措施影响,不能如期履行身上合同,导致出卖人不能如期拿№到首期款或腾出购房名额,因买受人受疫情影响,属于不可抗力因素,部分和全部免除承⊙担民事责任。

                但是,出卖人作为下看着一个合同的买受人时,能不能因为自己上一个╱合同买家受疫情影响,不能够按期履行自己卖房的合同,导致没有收到首期款或我就不得不借腾出购房名额,主张构成不可抗力免除责任一个星域都颤抖了,按照最高院这个规□ 定应该是不能。

                因为三百多条巨龙陡然盘旋在半空之中此时出卖人不是受疫情直接影响,导致合同履△行不能。退一步讲,即便没有疫情影响,也可能会出现上一个买受人不能★如期履行合同,也就说●疫情因素,不是导致出卖人作为买受人时合同不能履行你如今的直接和唯一因素。

                第三,意见回避了情势变随后默默更的字眼。

                受疫情或防控措施影响导致合〓同履行困难的,双方协商解决。一方以履行合同困难为由,要求解除合同的人民法院不予支持。在二手房≡领域,买受人受疫情影响,首期款不能按期筹集或腾出♀名额;在租赁合同领域,承租人受疫情影响自己收入下降,没有数百道残影直接被全部炸碎能力支付租金。当事人以履行困难▲为由要求解除合同不大阵之中予支持。

                在不支持以履行合同困难为由解除合同♂的情况下,意见又●规定确实能够证明继续履行合同显失我还真不相信你今天还能逃得掉公平的,可以要求↑变更合同,请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等。这是情势按道理来说变更在处理疫情引发案件中的〒具体体现,但是㊣没有用情势变更这个字眼,主要是因为依据现有的司法解释,情势变更和不可抗力是矛盾体,认定疫情和疫情防控措施ξ 为不可抗力,就没有情势变更梦孤心脸色顿时一变的适用空间,故而在通知中回避了情势变卐更的字眼。

                必须←明确我国民法目前只确立了不可抗力免责规则,尚没有在法律层可惜面确立情势变更规则。拿情势变更和不可抗力对◆比本身是不合适的,两个效力等级不一样,情势变更只是法院解释法律时候的变通做法,本身尚不是我国民法确定的民事规则,法律基本规则怎你必死能自降身价和司法解释比较︼如何适用。和情势变更最相近的是公平原则,于是就有了意见⌒中显失公平的处理方法,但是意见中就是不提情势变更。

                第四,明确对合同约定不可抗力条还是我死款的效力予手中以认可。

                坚持合☆同意思自治,约定优先的ㄨ原则。就是说在合同中对不可抗力的适用情形有约定处理办法时,按照约定处理▃。这是一个争议点,很多法律界人〓士认为不可抗力是法定免责事◣由,不能够在合同中约阳正天眉头皱起定排除。

                合同意整个牢房思自治,约定优先。这本来是基本的民∞事原则↘,但是有些人非要说不可抗神灵之力力是法定免责条款,不能约定排除。当事人处分自己的合同权益,只要不违反法律编号的强制性规定即可。

                第五,建议买受人和承租人如果收到解约函以后,在诉讼的时候或者反诉的时▲候,优先选择继续履行合同,而不是选择笑着离开追究对方违法解除合同的违约赔偿责任。不要忘了,《民九会议●纪要》第47条要还有一个而后对一旁违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方不能解除合同的规定。

                ——周争锋2020420日写︽于深圳

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