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抵押贷款的房产如何转让?

[日期:2016-07-29] 来源:  作者: [字体: ]

 

冯先生:我以前通过银行贷款买了一套现房,该房屋产权证已办理完毕。现在我急需用钱,想把该房屋出售,但银行贷款没还完,抵押权还没有解除。请问我该怎么办?

    解答:根据《担保法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定,买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后进行交易过户。

    如果抵押权存续期间,抵押人转让房屋未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得房屋所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

    也就是说冯先生在转让该房屋时,需要经贷款银行的同意,现在大部分银行是不同意冯先生出售的,这就是通常说的同行转按揭是很困难的,因为银行存在较大风险。现实中一般是买房人先将卖房人的银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除,然后买房人或者多次付款或者向银行贷款支付卖房人剩余房款,办理产权过户手续。

    如果卖房人在初次购房时虽然向银行贷款,但是没有在房管局办理抵押登记,抵押权不得对抗受让人即买房人,因此给抵押权人贷款银行造成损失的,由卖房人承担赔偿责任。在北京,如果未办理抵押登记,但是房产证在银行收押的,买房人可以直接将银行贷款还清,赎回收押在银行的房产证,这大约需要10个工作日,然后直接办理转移登记。

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