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商品房屋租赁应注意的问题

[日期:2016-07-29] 来源:  作者: [字体: ]

 

     作为商品房屋的租赁,不同于传统的公房租赁,它是在房屋属于私人所有且已成为商品的前提下的房屋租赁行为。我国《城市房地产管理法》第52条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为”。之所以要强调租赁房屋的商品属性,是因为在土地有偿出让、房屋本身已成为商品的前提下,房屋租赁已不再是计划经济体制下国有公房的非商品的出租,而具有融入市场经济体制并且产生全新房屋租赁关系的法律特征。

  商品房屋租赁不同于传统公房租赁的法律特征主要是:

  1、商品房屋的出租人应当是房屋所有权人。由于商品房屋的可流通性,房屋所有权人应包括房屋拥有经营权人、获所有权人同意的承租人、在典期内的典权人,及虽没有所有权凭证但其所有权没有争议的占有人等。

  2、租赁房屋的装修或增添物的归属及到期处分应由租赁双方在合同中约定。

  3、租赁房屋的转租不违法且可以赢利,但须获出租人的事先认可。

  4、商品房屋租赁经登记可以对抗第三人。

  由于商品房屋租赁的新特点,以及出现数量巨大的商品房屋成为私人投资而进入租赁市场的新情况,在司法实践中,新类型的商品房屋租赁引起的诉讼数量多、标的大,以及租赁方式的突破造成处理难度增大,形成许多颇有争议的疑难案件。

  商品房屋租赁案件,应根据不同情况,在依照法律规定的前提下,本着维护各方合法权益的原则妥善处理。在司法实践中,最关键的问题是如何准确把握商品房屋租赁合同的效力,本章选用的案例均与租赁合同的效力有关。

  准确把握商品房屋租赁合同效力的要领是:

  1、出租的房屋必须已通过工程质量验收。

  由于出租人将开发的商品房屋或者购买的商品房屋作为投资,希望尽快获取回报理所当然。因此,在实践中,因为开发商或购房人急于收回投资或获取回报,又因为商品房屋的承租人承租房屋用于经营目的,对承租的房屋也希望按自己的意图进行装修,因此,市场中有的当事人将出租房屋的交付期限提前,甚至房屋没有竣工就签订租赁合同,这些租赁合同或租赁行为的效力均值得讨论。

  2、实施房屋预租行为,须符合地方政府的有关规定。

  在商品房屋租赁期限提前的市场客观要求作用下,在实践中出现商品房屋预租行为,并且已引起争议形成诉讼。预租是类似于房屋预售而设定的房屋使用权的期待权益,其合法权的把握首先看工程主体结构是否通过质量验收。按国《城市房地产管理法》第54条的规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”。如地方政府有房屋预租规定,应符合其规定。

  3、用于生产、经营的房屋租赁合同当事人有具体约定的,应从其约定。

  商品房屋租赁用途有用于居住和生产、经营活动的区别,政府对其的管制也有所区别。例如,我国《城市房地产管理法》第54条规定:“……租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。据此,从约原则就是把握商品房屋租赁合同有关条款合法性的基本原则。例如,我国法律并未把房屋租赁登记作为合同的生效条件,但如果当事人把登记作为生效条件的,人民法院应从其约定。

  4、对新的租赁模式的合同效力,应以是否违反法律、法规的强制性规定为评判依据。

  由于商品房屋租赁市场的新情况、新的需求关系,当事人在市场运作中,根据意思自治原则不断在创设新的合同模式和新的合同关系。这些市场实际运作模式,也许和现有的模式有很大的区别,对现有法律规定有突破,或者与现有思维模式不尽相同,但只要对搞活市场经济有利,对发展房地产开发经营有利,就应予以鼓励。所以,对因此引起的争议和诉讼,则应以具体的合同关系或合同条款是否违反国家法律、国务院法规的强制性规定作为评判标准和依据,只要不违反强制性规定就应确认其合法性。

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