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出租人无产权 合同被判无效

[日期:2016-09-03] 来源:  作者: [字体: ]

 

      张某要出租的房子门面大,位置不错,而且价格还算实惠。20042月,张某的房子被彭某看中。彭某想把房子租下来开个修车行。2004215日,张某与彭某签订为期2年的租房合同,期限为200431日至200631日止。合同写明:彭某承租张某位于某底层房屋及铁皮顶房三间作修车行,每月租金1150元,彭某应在每月1日交清;彭某交给张某押金2500元,租期届满退回彭某。合同还就双方其他权利、义务作了规定。

200521日,张某又和彭某签订一份协议,将原合同约定的租金1150元变更为每月租金1300元。

彭某起诉:要求张某退回2500元的租房押金

200511月,张某与彭某发生纠纷:彭某认为张某以重新加建三层楼房为由,提前解除租赁合同,要求他搬出该出租屋。张某提前解除合同,却不退回2500元押金,且多收1300元房租,并造成他仓促搬家的损失。虽多次找张某协商,但都未成功。

于是,2006110日,彭某向惠城区人民法院提起诉讼,要求张某退回租房押金2500元及200511月份的房租1300元,同时承担他的搬迁费用600元。

张某答辩:请求法院判令彭某支付所欠房租1300

张某辩称,彭某违约在先。彭某刚开始时基本能依约支付房租,但到200511月份却以生意不好、资金周转困难为由要求延迟几天支付。20051115日,当张某再次上门催款时,却发现彭某不知何时已搬出房屋,并拖欠该月份的房租款1300元。张某称并没有由于重新加建楼房而要求提前解除合同,是彭某的生意不好做,在未到合同期满擅自搬走,是彭某违约在先,没有理由要求他退还租房押金和搬迁费用。

张某还称,他在200511月初多次催促彭某缴交房租时,彭某均以各种借口推迟拒付,至今尚拖欠他该月份的房租和水电费未缴。故张某请求法院依法判令彭某支付他200511月份的房租1300元。

法院认定:张某不具备出租房的产权,双方签订的《租房合同》为无效合同

2006227日,当地人民法院开庭审理此案。

令双方都感到意外的是,他们之前签订的合同被认定是无效合同。法院认为:根据《城市房屋租赁管理办法》第六条以及相关法规的规定,未依法取得房屋所有权证的,不得出租。该案张某未能就出租房屋的所有权进行举证,开庭时,法院指定期限,要求张某就出租房屋的所有权或相关报建手续提交合法有效证据,但张某未能提交。因此,可确认张某不享有该案出租房的产权。

根据上述法条规定,张某不具有出租的权力或资格,应认定双方签订的租房合同、协议为无效合同。该案应按无效合同的处理原则来处理。

法院判决:返还彭某出租房押金2500

法院在审理中认为:彭某虽未能提交张某收到其押金的收据,但从张某的答辩中显示,张某已按《租房合同》的约定收了彭某的押金2500元。根据无效合同的处理原则,张某应返还彭某。因彭某未能举证证明张某已向其收取200511月份租金1300元的证据,因此,彭某诉请要求张某返还200511月份租金1300元及赔偿搬迁费600元,法院不予支持。由于法院已认定张某不享有该案出租房的产权,张某要求彭某支付200511月份租金1300元,没有合法有效合同依据,法院不予支持。

200637日,当地人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款《城市房屋租赁管理办法》第六条第(一)项的规定,判决张某应返还彭某押金2500元和驳回双方其他的诉讼请求。

房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

由于房屋是不动产,与国民生活息息相关,国家对房屋的建设开发、转让、抵押、出租等行为,制定出相关的法律,由规划、建设、国土、房产等行政管理部门加以监督管理。哪些房屋在法律上确认不能出租呢?

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

在诉讼过程中,张某始终提供不了出租房屋的所有权证书或相关报建批准手续,无法证明其对出租房屋拥有合法产权,所以与彭某签订的《租房合同》、《协议》为无效合同。

无效合同的处理方式,《民法通则》第六十一条规定了“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,故张某应返还彭某的押金。

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